Những điều cần biết trước khi đặt cọc mua nhà

Trong mua bán nhà đất, để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi điều đầu tiên phải làm sau khi thỏa thuận giá đó là đặt cọc. Việc đặt cọc không phân biệt mối quan hệ quen biết hay không quen biết, đó là một thủ tục nên có và kèm theo việc đặt cọc phải có biên bản hoặc hợp đồng chứng minh. Bên cạnh đó vẫn tồn tại những rủi ro trong quá trình giao dịch nhà đất mà bạn cần biết!

1. Những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình giao dịch nhà đất:

• Nhà đất thuộc diện quy hoạch: mặc dù có đầy đủ hồ sơ giấy tờ hợp pháp, nhưng chẳng may lại rơi vào diện quy hoạch

• Nhà đất chưa hoàn chỉnh được thủ tục pháp lý

• Người bán không xuất trình được giấy tờ của nhà đất, có thể nhà đất này đang trong tình trạng thế chấp

• Nhà đất không được phân định rõ quyền sở hữu, còn vướng tranh chấp

• Bên bán đổi ý bán giá cao hơn hoặc không bán nữa

• Bên mua đổi ý mua giá thấp hơn hoặc không mua nữa

• Chuyển đối tượng giao dịch và sở hữu đối với bên mua, mua chuyền tay

• Nhà đất có hồ sơ đang thụ lý bởi cơ quan nhà nước

Người mua cần dựa vào những rủi ro trên để xác định tính đảm bảo cũng như mức độ an toàn với  nhà đất mình dự định mua, các rủi ro trên đa phần đều có liên quan đến pháp lý. 

2. Các vấn đề liên quan đến sản phẩm nhà đất cần được kiểm tra:

Dưới đây là các mục bạn cần phải kiểm tra trước khi đưa ra quyết định đặt cọc một sản phẩm nhà đất bất kì:

- Giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất.

- Giấy tờ tùy thân của người bán.

- Đối chiếu tài sản trên giấy tờ và tài sản trên thực tế. 

- Tình trạng nhà đất có đang bị tranh chấp hay không với các mẫu liền kề hoặc quyền sử dụng.

- Nhà đất có quyền sở hữu chung của vợ chồng hay riêng lẻ cá nhân? Nếu là sở hữu chung vợ chồng thì hợp đồng phải có sự tham gia ký kết của hai người.

- Tình trạng nhà đất có đang trong sạch hay không? Có đang cầm cố bảo lãnh, ủy quyền hay được đặt cọc bởi một người khác? Trường hợp này thì nên từ chối mua thẳng từ đầu.

- Các tiện ích trong căn nhà như hệ thống cống cáp điện, cấp nước.

- Quan trọng hơn hết, bạn cần xác định đúng sản phẩm nhà đất mà bạn sắp mua như sau:

+ Đối với nhà phố hãy xem bản vẽ nhà đất và xin photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà. Sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng của ngôi nhà, nếu nhà đã từng sửa chữa hoặc thay đổi về kiến trúc thì cần có giấy phép xây dựng hợp lệ. Bên cạnh đó cần phải xác định nhà có mốc lộ giới thế nào, có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao, trong khu quy hoạch hay không, tường nhà là chung hay riêng, điện nước chung hay riêng,...

+ Đối với nhà chung cư thì ngoài các giấy tờ nhà hợp lệ, bạn cũng cần quan tâm đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); các chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; có bãi đổ xe hay không, miễn hay thu phí, nếu thu mức phí là bao nhiêu tiền/tháng/năm…; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng tháng là bao nhiêu; tình hình điện, nước và an ninh thì thế nào; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm…

+ Đối với căn hộ dự án, bạn nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định mua. Khi thực hiện trao đổi, nên hỏi rõ các vấn đề sau: ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà; vị trí cụ thể của căn nhà… Trong trường hợp là căn hộ chung cư đang xây dựng thì thời điểm giao nhà là khi nào? mức độ bồi thường cho người mua ra sao nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ? hình thức phạt là gì khi người mua trả tiền chậm tiến độ? trường hợp chủ đầu tư giao nhà nhưng khi đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận thì phải xử lý thế nào?...

+ Đối với nhà trong ngõ bạn phải xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra cần lưu ý vị trí nhà cao hay thấp, có ngập nước hay không…

+ Mua nhà đất để xây mới: kiểm tra đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; là đất thổ cư hay đất nông nghiệp; đất đã chuyển mục đích sử dụng hay chưa; xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp không; phải đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại đồng thời tìm hiểu chi phí tách thửa là do bên mua hay bên bán chịu,…

3.Hợp đồng đặt cọc

Như đã nói, hợp đồng đặt cọc là không thể thiếu khi tiến hành đặt cọc dù đối tác mua bán có mối quan hệ gì cũng nên lập hợp đồng và kiểm tra kỹ thông tin trước khi ký kết. Các thông tin phải đảm bảo rõ ràng, đầy đủ tránh có sai sót khi tranh chấp xảy ra. Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. 

Lưu ý rằng việc mua bán bằng ngoại tệ sẽ không được pháp luật giải quyết, có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên. Việc thanh toán nên thực hiện tại ngân hàng, hình thức thanh toán an toàn và nhanh chóng là chuyển khoản vì không mất thời gian kiểm đếm, không lo tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

Các thỏa thuận nên ghi rõ trong hợp đồng:

• Giá mua bán và phương thức thanh toán

• Tiến độ thanh toán và bàn giao tài sản

• Trách nhiệm thuế phí cần làm rõ do bên nào chịu

• Thanh toán các dịch vụ khác có liên quan đến tài sản mua bán cũng cần được liệt kê rõ

• Liệt kê tất cả các vật tư trang thiết bị

• Thời gian và địa điểm để hai bên cùng đến  công chứng.

(Nguồn tổng hợp - nhadatvn.vn chỉnh sửa)