Định giá nhà đất và những điều cần biết

Thị trường bất động sản luôn thay đổi và phát triển, biến động giá là không thể tránh khỏi. Bạn muốn mua để sử dụng hay đầu tư thì việc định giá đúng cho sản phẩm luôn đóng vai trò tiên quyết. Cùng tham khảo với nhadatvn.vn những điều cần biết về định giá nhà đất ngay nào.

Nguyên tắc định giá đất

Theo điều 112 Luật đất đai, năm 2013 về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo:

• Định giá theo thời hạn sử dụng đất

• Tại thời điểm định giá theo mục đích sử dụng hợp pháp

•  Phù hợp giá với các loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá đạt đấu giá quyền sử dụng ở nơi có đấu giá đất hoặc thu thập từ việc sử dụng đất.

• Xác định dựa trên cùng thời điểm, những thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng, cùng khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá tương đương nhau. 

Ảnh: Định giá nhà đất và những điều cần biết

Năm phương pháp định giá 

Để định giá nhà đất tại một thời điểm nhất định người thực hiện định giá có thể sử dụng 5 phương pháp sau:

Phương pháp So sánh trực tiếp 

Vì liên quan trực tiếp đến các giao dịch trên thị trường hiện tại nên phương pháp này được sử dụng phổ biến nhất hiện nay. Nó được áp dụng để so sánh và định giá cho các sản phẩm: nhà ở, nhà kho, văn phòng, cửa hàng, đất thổ cư…

Đối với loại hình bất động sản mang lại thu nhập từ cho thuê cũng thường được định giá bằng phương pháp này. Nguyên tắc hoạt động ở đây là tìm lợi tức cho thuê trong tương lai, sau đó chiết khấu về thời điểm hiện tại để tính giá trị tài sản ròng.

Khi sử dụng phương pháp này các dữ liệu cần được thu thập và lựa chọn cẩn thận để đưa ra mức giá phù hợp với thị trường. Cũng cần lưu ý điều chỉnh giá trị ước tính dựa nếu có sự khác biệt của sản phẩm.

Phương pháp thặng dư

Thường được sử dụng cho các loại bất động sản như khu đất trống chưa chắc chắn về mục đích sử dụng, có tiềm năng phát triển. Công thức được áp dụng là Giá trị phát triển trừ Chi phí phát triển, số tiền cuối cùng là khoản chi phí mà chủ đầu tư có thể chi cho tài sản khi nó còn ở trạng thái chưa hoạt động.

Phương pháp vẫn vấp phải nhiều phản ứng trái chiều vì nó dựa trên nhiều yếu tố đầu vào và chi phí có xu hướng thay đổi theo thời gian.

Phương pháp lợi nhuận

Được sử dụng cho các bất động sản không được sử dụng để cho thuê hoặc giao dịch bán và có thể so sánh được do tính độc quyền của chúng, chẳng hạn như khách sạn, rạp chiếu phim và trạm xăng. Theo cách này, lợi nhuận gộp của doanh nghiệp được ước tính, sau đó chi phí hoạt động được khấu trừ để tính ra số tiền mà chủ sở hữu nhận được.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp xác định giá của thửa đất có tài sản gắn liền bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền ra khỏi giá trị tổng của bất động sản. Đây là phương pháp thẩm định giá với mục đích chỉ xác định giá trị của sản phẩm bất động sản đang sở hữu. Công thức của phương pháp này là tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất) trừ đi Giá trị tài sản gắn liền với đất.

Phương pháp tính chi phí

 Khi người tiến hành quá trình định giá không thể áp dụng một trong bốn phương pháp trên thì phương pháp chi phí được coi là biện pháp cuối cùng. Điều này thường xảy ra khi sản phẩm có tính chuyên biệt đến mức không có giao dịch thị trường nào có thể so sánh được. 

Công thức được áp dụng ở phương pháp này là ước tính chi phí cung cấp các điều chỉnh cho tài sản để phản ánh tuổi thọ và tình trạng của tài sản. Tuy nhiên, kết quả của phương pháp này thường không mang độ tin cậy cao do bị tác động bởi nhiều yếu khác của thị trường.

(Nguồn Online-Tổng hợp nhadatvn.vn)