Kênh mua bán nhà đất hàng đầu Việt Nam

Tin tức

Nhà ở hình thành trong tương lai có thế chấp được không?

Thông Tin Nhà Đất

03:44 20/12/2021

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng chính thức. Vậy có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cho ngân hàng được không?

1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được quy định như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là công trình nhà ở đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng chính thức. 

Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được mở bán khi chủ đầu tư có đủ giấy tờ đảm bảo theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 55, 56 của Luật Kinh doanh bất động sản:

- Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng với tỷ lệ 1/500, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Các giấy tờ hồ sơ dự án, quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế thi công công trình đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt.

- Đối với các trường hợp phải xin phép xây dựng cần có giấy phép xây dựng đã được phê duyệt.

- Văn bản cho phép chủ đầu tư được kinh doanh do cơ quan quản lý cấp tỉnh cấp.  

- Nếu dự án đã được thế chấp, chủ đầu tư phải có văn bản chứng minh đã được giải chấp hoặc người mua không phải giải chấp và có văn bản thỏa thuận mua bán hay thuê nhà ở đó.

Cơ sở pháp lý cho vấn đề thế chấp nhà ở trong tương lai

Trong giao dịch thế chấp, nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản bảo đảm có tính đặc thù, cần phải có cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự của khách hàng. Một số bộ luật và nghị định quy định rõ cơ sở pháp lý cho các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Bộ Luật Dân sự năm 2015

- Luật Đất đai năm 2014

- Nghị định số 102/2017/ NĐ-CP về việc đăng ký các biện pháp bảo đảm

- Nghị định số 148/2020/ NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn về Luật Đất đai

- Thông tư số 07/2019/ TT-BTP về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

2. Điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Nhà ở năm 2014 cho phép giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện bên thế chấp và nhận thế chấp phải thỏa mãn được hết các yêu cầu sau: Nhà ở hình thành trong tương lai phải xây dựng hoàn thiện xong phần móng. Trường hợp nhà đầu tư thế chấp một phần hay toàn bộ dự án thì phải có: Bản thiết kế kỹ thuật của dự án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt, hồ sơ dự án và giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .

Nếu cá nhân hay tổ chức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp của mình thì phải có: Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện công trình phải xin cấp phép.

Trường hợp bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà của chủ đầu tư dự án thì phải có: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết với chủ đầu tư, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà (đối với bên nhận chuyển nhượng), giấy tờ chứng minh là đã trả đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo thỏa thuận trên  hợp đồng mua bán.

3. Nguyên tắc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Cũng giống như các giao dịch thế chấp khác là thế chấp nhà, đất, nguyên tắc đăng ký thế chấp nhà ở sẽ hình thành trong tương lai cụ thể như sau:

Ảnh: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện nhất định.

- Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về giá trị tài sản và nội dung thỏa thuận nghĩa vụ bảo đảm.

- Từ hợp đồng mua bán nhà ở, nếu đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh thì không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai. Ngược lại, nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai thì không đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

- Nếu chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hay nhà ở được hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải làm các thủ tục thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký trước đó trước khi bán nhà ở trong dự án (trừ trường hợp chủ đầu tư, bên nhận thế chấp và bên mua có thỏa thuận khác).

4. Thủ tục thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Gia chủ muốn thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm những giấy tờ quan trọng như:

- Đơn đăng ký thế chấp theo mẫu

- Hợp đồng thế chấp công chứng

- Hợp đồng mua bán nhà ở do cá nhân mua nhà ở ký với doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ ủy quyền theo quy định của pháp luật (nếu người đăng ký thế chấp là người được ủy quyền).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên, người dân đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính - Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất. Tại đây, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, tiếp nhận và gửi phiếu hẹn trả kết quả cho người dân (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc trả hồ sơ kèm theo lời giải thích rõ lý do bị từ chối tiếp nhận (nếu hồ sơ không hợp lệ).

Bước 3: Giải quyết hồ sơ và trả kết quả

Nơi tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm xem xét hồ sơ; xác nhận đơn thế chấp và sao y bản gốc đơn đăng ký để lưu hồ sơ; ghi thông tin đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai; Nếu có lý do từ chối đăng ký thì phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả lại hồ sơ đăng ký. Cuối cùng, trả lại kết quả cho người dân theo đúng lịch hẹn.

Qua bài viết trên, chúng ta đã hiểu khái niệm nhà ở được hình thành trong tương lai cũng như giải đáp các thắc mắc có được thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai hay không.

(nguồn tổng hợp - nhadatvn.vn chỉnh sửa)